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Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung - asds.24

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Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung

§ Gesetze & Urteile + Energiespartip

§ BGH-Urteil vom 01.02.2012

Wann die Miete der Mehrwertsteuerpflicht unterliegt

Die Behandlung der Mehrwertsteuer in der Nebenkostenabrechnung ist untrennbar verbunden mit der Frage, ob die Mieteinnahmen des Vermieters der Mehrwertsteuerpflicht unterliegen. Zum besseren Verständnis sollten sich Mieter und Vermieter daher vorab mit folgenden Grundsätzen vertraut machen:

Die Miete kann gem. § 1 Abs.1 Nr.1 UStG nur dann der Mehrwertsteuer unterliegen, wenn der Vermieter die Vermietung als Unternehmer vornimmt. Unternehmer ist gem. § 2 Abs.1 UStG jeder, der eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbständig ausübt. Da hier jede nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen ausreicht, ist auch ein Vermieter grds. Unternehmer i.S.d. des Umsatzsteuergesetzes.

Auch wenn der Vermieter bei der Vermietung als Unternehmer handelt, sind die Umsätze aus der Vermietung jedoch gem. § 4 Nr. 12a  UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter kann gem. § 9 Abs.1 und 2 UStG jedoch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung verzichten und den Umsatz als steuerpflichtig behandeln.

Voraussetzung für diese sog. Umsatzsteueroption ist,

dass auch der Mieter ein Unternehmer ist und die Vermietung für dessen Unternehmen erfolgt und
der Mieter das Mietobjekt ausschließlich für Umsätze verwendet oder zu verwenden beabsichtigt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Ein Interesse daran, die Miete freiwillig der Mehrwertsteuer zu unterwerfen, können sowohl der Mieter als auch der Vermieter haben. Ein finanzieller Vorteil erwächst aus der Steuerpflicht nämlich immer dann, wenn sie den Vermieter und/oder den Mieter in die Lage versetzt, Vorsteuerabzug gem. § 15 UStG geltend zu machen.

Unter welchen Umständen ein Interesse bestehen kann, zur Umsatzsteuerpflicht zu optieren, und wann dieses zulässig ist, soll folgendes Beispiel veranschaulichen:

Vermieter V ist Eigentümer mehrerer großer Mietshäuser in S. Die einzelnen Wohnungen vermietet er an wechselnde Mieter. Eine seiner Wohnungen hat er an den Rechtsanwalt R vermietet, der diese ausschließlich als Kanzlei nutzt. Kurz vor der Vermietung an R hat V die Räume aufwendig sanieren lassen. Für ihre Leistungen hat die von V hierzu beauftragte Firma F dem V einen Lohn zzgl. Mehrwertsteuer in Rechnung gestellt.

Gem. § 4 Nr.12a UStG unterliegt die von R gezahlte Miete nicht der Umsatzsteuer. Bleibt es dabei, bleibt V auf der von ihm an die Firma F gezahlten Mehrwertsteuer sitzen. Ein Vorsteuerabzug kommt nämlich gemäß § 15 Abs.2 Nr.1 UStG nicht in Betracht, da dieser ausgeschlossen ist, wenn der Unternehmer die der Vorsteuer unterliegende Leistung zur Ausführung steuerfreier Umsätze verwendet. Macht V allerdings von der Option des § 9 UStG Gebrauch und behandelt den Umsatz aus der Vermietung an R als steuerpflichtig, braucht er die von R erhaltene Mehrwertsteuer nicht oder nicht vollständig an das Finanzamt abzuführen. Der Vorsteuerabzug ermöglicht es ihm, die von ihm selbst an die Firma F gezahlte Mehrwertsteuer von der von R an ihn entrichteten Mehrwertsteuer abzuziehen und nur einen etwaigen Rest an das Finanzamt abzuführen.

Zur Ausübung der Option ist V berechtigt, da nicht nur er selbst, sondern auch R Unternehmer ist, dieser die vermieteten Räume ausschließlich zu unternehmerischen Zwecken nutzt und die von ihm getätigten Umsätze als Rechtsanwalt steuerpflichtig und damit nicht vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen sind.

Die Besteuerung der Miete wirkt sich nicht zum Nachteil des R aus, da auch dieser hierdurch in die Lage versetzt wird, Vorsteuerabzug geltend zu machen.

Wichtig: Der Mieter ist nur dann verpflichtet, die Mehrwertsteuer zusätzlich zu der vereinbarten Miete zu zahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 15. 3. 2011 − 24 U 95/10). Der Vermieter ist zwar in seiner Entscheidung frei, ob er zur Mehrwertsteuerpflicht optiert oder nicht, und kann dies auch dann tun, wenn er mit dem Mieter nicht vereinbart hat, dass dieser die vereinbarte Miete zuzüglich der Mehrwertsteuer zu zahlen hat. Unterbleibt diese Vereinbarung, hat allerdings der Vermieter das Nachsehen, da er die Mehrwertsteuer aus der vereinbarten Miete entnehmen muss und nicht auf diese aufschlagen kann (vgl. OLG Naumburg, Urteil vom 09.11.1999 – 1 U 102/99).
Die Revisionen der beklagten Mieter hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 1.02.2012 entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV*** sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.

Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.


Erläuterung Gesetzlichkeiten

*§ 6 HeizkostenV: Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung
(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. …

** § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht, Übergangsregelung
(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. ...

***§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung

BGH-Urteil vom 01.02.2012, Aktenzeichen: VIII ZR 156/11

Quelle: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/list.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=2012-2

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