BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15 - Abrechnungsservice & Dienstleistunen Schmidt

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BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15

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Der  Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil zu den Betriebskosten  geklärt, ob eine verspätete Eigentümerabrechnung als  Entschuldigungsgrund für eine verspätete Betriebskostenabrechnung  herhalten kann.
Ein Vermieter hatte am 7.12.2013 seiner  Mieterin die Betriebskostenabrechnung für 2010 und 2011 übergeben. Der  Vermieter hatte für seine verspätete Betriebskostenabrechnung eine  vermeintlich gute Entschuldigung parat: Wegen eines Verwalterwechsels,  hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft erst kürzlich den Beschluss  über die Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 5 WEG gefasst. Deswegen  konnte er auch erst jetzt seine Betriebskostenabrechnung für die Jahre  2010 und 2011 erstellen.

Gemäß § 556 Abs. 3  Satz 2 BGB müssen Vermieter jedoch innerhalb eines Jahres nach Ende des  Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abrechnen. Das gilt auch,  wenn diese eine Eigentumswohnung vermieten und erst abrechnen können,  wenn sie die Eigentümerabrechnung vom Verwalter haben.

Die  Betriebskostenabrechnung des Vermieters für 2010 hätte eigentlich bis  zum 31.12.2011 und die Betriebskostenabrechnung für 2011 bis zum  31.12.2012 beim Mieter sein müssen und nicht erst am 7.12.2013.

Fehlendes Verschulden rettet Sie vor verspäteter Betriebskostenabrechnung

Nach  § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB können Sie als Vermieter trotz abgelaufener  Abrechnungsfrist doch noch Betriebskosten vom Mieter nachfordern, wenn  Sie die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten haben.

Der  Vermieter konnte die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und  2011 nicht früher abrechnen, weil ihm die damalige und Ende 2012  abberufene WEG-Hausverwaltung für diese Zeiträume noch keine  ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hatte.

Betriebskosten: Wer zu spät abrechnet, verliert seine Nachzahlung

Die  neue Hausverwaltung hatte die Eigentümerabrechnung erst im November  2013 der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgelegt und die  Wohnungseigentümergemeinschaft hatte darüber beschlossen. Kaum war die  Abrechnung beschlossene Sache, schickte der Vermieter dem Mieter seine  Betriebskostenabrechnung zu.

"Zu spät!", meinte der BGH und wies den Nachzahlungsanspruch des Vermieters ab (BGH, Urteil v. 25.1.2017, VIII ZR 249/15).

Der  Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb  der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten  abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die  Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.

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