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§ Urteil vom 18.02.2013

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18.02.2013

BGH–Urteil: Wann Vermieter Betriebskosten nachfordern können

Eine Abrechnung unter Vorbehalt rettete einem Berliner Vermieter 1095,55 € an Grundsteuern, die er dem Finanzamt nachzahlen sollte.

Der Vermieter rechnete für die Jahre 2002 bis 2006 über seine Betriebskosten ab. Weil er wusste, dass ihm noch eine Grundsteuernachzahlung drohte, behielt er sich deswegen in der Abrechnung eine Nachberechnung vor. Das Finanzamt hatte angekündigt, seine Grundsteuer rückwirkend neu festsetzen zu wollen.

Tatsächlich forderte das Finanzamt mit Bescheid vom 3.12.2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 bis 2006 vom Vermieter die Grundsteuer nach.

Da waren die Betriebskostenabrechnungen für 2002 bis 2006 natürlich schon längst beim Mieter. Da der Vermieter allerdings, seine Betriebskosten wegen der voraussichtlichen Grundsteuernachforderung nur unter Vorbehalt abrechnete, schickte er dem Mieter am 30.1.2008 seine Forderung von 1095,55 € über die nachberechnete Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006.

Weil der Mieter nicht zahlte, folgte am 27.8. 2010 der Mahnbescheid über die Nachforderungssumme. Der Mieter war der Ansicht, dass die Betriebskostennachforderung längst verjährt sei. Der Bundesgerichtshof sah das anders. Die Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters, die er mit einem Vorbehalt wegen einer Grundsteuernachberechnung versehen hat, beginnt nicht bereits mit dem Erstellen bzw. dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zu laufen. Sie startet vielmehr erst dann, wenn der Vermieter den Nachforderungsbescheid erhalten hat und weiß was er an Grundsteuern nachzahlen soll.

Der Mieter wies auf §556 Abs. 3 S. 3 BGB hin. Da steht drin, dass der Vermieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist nichts mehr nachfordern darf. Allerdings hatte der Mieter nicht mehr weitergelesen. Laut Satz 4 der Regelung darf der Vermieter nämlich doch noch etwas nachfordern, wenn er die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Tatsächlich konnte der Vermieter wegen der noch ausstehenden Grundsteuer ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen. Damit begann die Verjährungsfrist erst mit dem Zugang des Bescheids vom Finanzamt vom 3.12.2007 zu laufen. Damit war die Nachforderung des Vermieters vom 30.1.2008 noch nicht verjährt.

BGH Urteil vom 12.12.2012
Aktenzeichen: VIII ZR 264/12

Tipp:
Trotz diesen neuen BGH Urteils sollten Vermieter sich nicht zu viel Zeit mit dem Nachfordern von nachträglich festgesetzten Grundsteuern lassen. Noch dazu, wenn sie wegen der voraussichtlichen Grundsteuernachforderung keinen Vorbehalt in Ihrer Abrechnung hatten. In einem solchen Fall gestand der BGH einem Vermieter nur 3 Monate zu. Gerechnet ab dem Zeitpunkt, ab dem der Vermieter die notwendigen Unterlagen für die Nachforderung vorliegen hatte (BGH Urteil vom 5.7.2006, VIII ZR220/05).
Quelle: Bitte Grundsteuern nachzahlen: Wann Sie vom Mieter etwas nachfordern können in der VermieterBrief 12/12, S. 1-2.


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