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§ BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15 - asds.24

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§ BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15

§ Gesetze & Urteile + Energiespartip
11.05.2016
Nicht vereinbarte Kosten umgelegt: Müssen Vermieter alles wieder zurückzahlen?

Dazu hat gerade der BGH ein bahnbrechendes Urteil gesprochen und einem Vermieter aus Ratingen zwei richtig dicke Abrechnungsfehler durchgehen lassen. Und nur, weil der Mieter die Einspruchsfrist von 1 Jahr nach Zugang der Abrechnung verpasst hatte.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung machte es sich bei seiner Betriebskostenabrechnung sehr einfach: Er nahm einfach die Jahresabrechnung seiner Eigentümergemeinschaft und reichte die Kosten 1:1 an den Mieter weiter.
Dort waren neben den üblichen, umlagefähigen Kosten entsprechend dem Betriebskostenkatalog von § 2 BetrKV weitere, nicht auf einen Wohnungsmieter umlagefähige Kosten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten enthalten. Die standen in der Abrechnung unter der Rubrik: „Nicht umlagefähige Gemeinschaftskosten“. Zudem hatte der Vermieter dem Mieter auch noch die Instandhaltungsrücklage auf die Abrechnung gesetzt. Auch die fällt bekanntlich nicht unter die umlagefähigen Betriebskosten. Insgesamt bekam der Mieter dadurch 790 EUR mehr an Betriebskosten aufgebrummt als eigentlich zulässig waren.

Doch das war nicht der einzige Fehler des Vermieters. Obwohl der Mieter im Abrechnungsjahr 2.800 EUR vorausbezahlt hatte, zog er ihm bei seiner Betriebskostenabrechnung nur 2.100 EUR an Vorauszahlungen ab. Also 700 EUR weniger als dieser eigentlich vorausbezahlt hatte.
Damit endete die Betriebskostenabrechnung mit einer dicken Nachzahlung für den Mieter.

Erst im Mai 2014, also 22 Monate nachdem der Mieter die Abrechnung für 2011 erhalten hatte, bemerkte er die Fehler und beschwerte sich – zu spät!

Nach § 556 Abs. 3 Satz 5, 6 BGB muss der Mieter Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres, nachdem er die Abrechnung erhalten hat, vorbringen.
Obwohl der Mieter eigentlich mit seiner Beschwerde zu spät dran war, konnte er dennoch mit Rücksicht auf Treu und Glauben einen Teil des Geldes zurückfordern. Dazu verhalf ihm ein kurzer Satz in seiner Abrechnung. Darin hatte sich der Vermieter auf die beigefügte WEG-Jahresabrechnung bezogen. In der hatte er die vom Mieter beanstandeten Positionen ausdrücklich als nicht umlagefähige Kosten bezeichnet. Damit hatte der Vermieter aus Sicht des Mieters schon bei seiner Abrechnung zum Ausdruck gebracht, dass ihm diese Positionen nicht zustehen.
Der BGH sah es genauso, weswegen der Vermieter trotz abgelaufener Einwendungsfrist die zu Unrecht umgelegten 790 EUR noch zurückzahlen musste (BGH, Urteil v. 11.5.2016, VIII ZR 209/15).

Grundsätzlich gilt der Einwendungsausschluss aber auch für nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, sowie die Instandhaltungsrücklage. Mit dem zeitlich begrenzten Einwendungsausschluss soll erreicht werden, dass Streit über die Betriebskostenabrechnung in absehbarer Zeit beigelegt wird. Diese Befriedungsfunktion würde verfehlt, wenn das nur für umlagefähige Betriebskosten gelten würde, so dass der Mieter auch noch nach einem Jahr kommen könnte und Geld für unzulässigerweise umgelegte Betriebskosten zurückverlangen könnte. Zudem lässt sich nicht immer ganz eindeutig bestimmen, ob bestimmte Kosten nun umlegbar sind oder nicht. Der Einwendungsausschluss will gerade bewirken, dass auch eine an sich unrichtige Abrechnung Bestand hat, wenn der Mieter inhaltliche Einwendungen nicht rechtzeitig erhebt. Der Grund, weshalb seine Abrechnung falsch ist, spielt dabei keine Rolle.

Der Mieter scheiterte mit der Rückzahlung der 700 Euro. Der Vermieter hatte diesen Betrag an geleisteten Vorauszahlungen nicht bei seiner Abrechnung berücksichtigt. Die Betriebskostenabrechnung war deswegen falsch.
Allerdings griff hier der Einwendungsausschluss: Bemerkt der Mieter den Abrechnungsfehler nicht spätestens innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung, sondern erst 22 Monate danach, hat er nach Ansicht des BGH einfach Pech gehabt.

Quelle:http://www.meineimmobilie.de/vermieten-verwalten/nebenkosten-berechnen/nicht-vereinbarte-kosten-umgelegt-muessen-sie-alles-wieder-zurueckzahlen


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